趙老師不動產學院

「實價課稅」這條路可行嗎?  文/趙一任
本文同時刊載於2012.4.6出版的財訊快報特刊「節稅致富全攻略」

房地產區位分析：從「新板」看「北大」  文/趙一任

       法規變更對房地產開發影響甚大，台灣的土地使用管理過去一直是以基地面前道路決定建築物高度，市場上俗稱「建蔽率時代」，因此基地面前道路愈寬或臨接永久性空地，依法規所換算的容積愈大，因而產生相同使用分區土地容積率不均之現象，破壞了原本都市計畫中的發展架構。直至72.04.25台北市率全台之先發布《台北市土地使用分區管制》之後，台灣區土地管理漸漸進入容積率管制時代（以都市發展預期計畫人口與平均居住面積，訂定各使用分區基地可興建之建築物樓地板面積）。首先台北市及宜蘭縣在歷經各地區細部計畫通盤檢討後於82年全面實施容積率管制，其他縣市限於建商及地方議會壓力遲未實施。台北縣在尤清縣長連任成功，不再背負競選壓力下，於86.08.15發布《台北縣三重等十七處都市計畫區土地使用分區管制要點》，透過主要計畫通盤檢討方式，將全縣納入容積率管制範圍。台灣省則在88.06.18修正《都市計畫法台灣省施行細則》第34條，訂定都市計畫地區各土地使用分區之容積率上限。自此，全台實施容積率管制，市場上所謂「容積率時代」正式到來。

土地能否開發為成就土地價值之關鍵因素。在初接觸一件土地買賣案件時，建議讀者應先針對下列三要點做初步判讀，包括：基地是否鄰接建築線、基地自身或相鄰土地是否畸零及使用分區是否符合開發用途，確立開發可行性後再予以深入評估，其法令依據整理如下：

「都市更新」一詞於都市計畫法中又稱之為「舊市區更新」，係指舊有建築物密集，畸零破舊，有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護之地區。依據都市更新條例第25條規定「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」

全球金融海嘯過後，因陸資來台預期效應發酵（98Q2），全省房地產提前觸底反彈，大台北地區房價自此一路攀升攻破前波高點。為防止房地產價格持續飆漲，政府從今（99）年3月起展開一連串的打房政策，並以緊縮金融、嚴控投資客貸款為重點。但是房地產市場似乎是愈打愈熱，一直被房地產業者視為當年度房市景氣的重要指標「329檔期」剛過，幾個重要房市熱區紛紛傳出捷報，破除了建商原本擔心因近日政府連續祭出打房政策所引發之連鎖效應而產生的小小隱憂。

任何投資都有風險，