趙老師不動產學院

文章推薦：住家在商業區 還是住宅區較好  文/趙一任

網址連結：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/110706/11/26vh.html

本文同時刊載於住展雜誌7月號2011 第358期

政府在標售商業區土地時的訂價，

通常都會比住宅區土地來得高，

所以買住家要買位在商業區的土地比較值錢。

這是坊間仲介店，常給消費者的答案，

其實這個答覆往往是錯的……

最近，有位朋友想在大台北的一個新興重劃區置產買住宅，所以找了知名連鎖仲介商的當地駐點業務人員帶看房屋。這些新建的住宅大樓有的蓋在商業區、有的蓋在住宅區，但是單坪的開價看起來都差不多，於是他問仲介「住宅是要買在商業區比較好，還是住宅區比較好呢?!」，仲介果斷的回答他「商業區土地的標售價格通常都比住宅區土地高，所以商業區土地比較值錢，當然是要買位在商業區的住宅比較好」。而我這位朋友特地跑來問我這樣的說法到底正不正確，他說他至少問了三家仲介的業務人員，都是給相同的答案。其實這樣的說法，在某些情況下是正確的，但對於在大台北以興建高樓為主的新興重劃區裡的住宅而言，則是完全不正確的。

一、商業區土地價格會較具價值嗎？

如果根據上述的理論，照理說其商業區住宅之房價應較當地住宅區住宅為高，但實際上房地產市場並沒有這樣的現象。理由很簡單，因為每塊土地都有它的強度，所謂強度即是指土地的「建蔽率」及「容積率」。建蔽率簡單說就是「單一樓層最多可以蓋多少面積的房子」；容積率簡單說就是「這塊土地總共可以蓋多少面積的房子」，兩個加總起來，建物可以蓋幾樓、蓋幾坪就算出來了。通常可以蓋愈高樓的、愈多坪數的，土地價格就愈高。

在重劃區裡土地面積通常具一定規模，規劃上不成問題，故建蔽率影響土地價格因素不大，容積率才是建商評估標購價格的關鍵。建管法令上所稱之容積率，以住宅而言，大多指實際居室面積，不包含建築物的公設（屋突、梯廳、樓梯及機房等）、陽台等面積，但這些可不計容積率的面積，多半還是可以併入銷售面積銷售的。故一般業界會將容積轉換為坪效來計算，坪效是指「一坪土地可以生產幾坪的銷售面積」，坪效愈高，土地價格愈高。

以台北市常見的第三種住宅區（以下簡稱「住三」）及第三種商業區（以下簡稱「商三」）為例，容積率前者為225%；後者為560%，故假設台北市同地段兩基地各均為1000坪，惟其中一塊土地使用分區為住三，另一為商三。住三基地共可創造約3710坪的銷售面積（土地1000坪×容積率225%×免計容積係數1.65），換算坪效3.71（銷售面積3712坪÷土地1000坪）；另一商三基地則可創造約9240坪的銷售面積（土地1000坪×容積率560%×免計容積係數1.65），換算坪效9.24（銷售面積9240坪÷土地1000坪），商三可創造的坪效高出住三2.5倍之多，在同地段，同樣要推住宅產品，市場房價並不會有明顯差異，但商三土地因坪效高，故可創造更高收益，建商當然會用高於住宅區土地的行情來取得。

但從消費者的角度來看，假設上述兩基地均推出每戶建物約50坪（含公設）之住宅產品，則住三基地約可興建74戶（3710坪÷50坪/戶）；商三基地約可185戶（9240坪÷50坪/戶）。從這裏來看，各位應該就會發現，土地價格的高低並不會反應在你的房價上，因為相同的基地面積，相同的產品規格，但商三基地的戶數隨著土地強度等比變多了，相對的土地權狀的持份面積就變少了，所以基本上，商三基地住戶所持有土地的價值（1000坪÷185戶=5.4坪/戶）與住三基地住戶所持有土地的價值（1000坪÷74戶=13.5坪/戶）是相同的（商三基地住戶所持有的土地坪數較住三基地住戶足足少了2.5倍，換算後持有土地價值會相等）。再者，在相同基礎上，商三基地的戶數足足高出住三基地2.5倍，未來居住人口密度將較住三基地高出許多，居住品質即可明顯分出優劣。如果您的房價並不會因為座落基地的土地交易價格高而隨之提升，您應該以土地價格還是居住品質為購屋考量，答案已呼之欲出。

二、商業地上蓋住宅恐有觸法的疑慮

使用分區訂定的目的，主要仍是在限制其用途，商業區主要係為從事商業活動使用，不以塑造居住品質為目的，故通常給予高額容積。但是多數地區並無禁止商業區興建住宅，建商在考量市場趨勢及商業利益下，仍會規劃符合目前市場需求的住宅產品，惟未來住戶若有商業使用需求時，仍可透過向主管機關申請變更用途的方式合法從事商業使用，變數較多，大樓素質較不易維持，未來大樓若演變成住商混合，則大樓的出入份子會變得較為複雜。此外，在某些特定的細部計畫地區（多是新興重劃區，如：台北市大直重劃區、新北市新莊副都心等），當地法令對於商業區如欲興建住宅者均有特別規定，有的是全面禁止，有的則是限制一定比例，而建商若仍是以住宅產品為包裝推案銷售，則與工業區蓋住宅之手法異曲同工，未來住戶亦須承擔違規使用之風險，只是目前主管機關對於商業區違法使用的問題並無具體動作，但建議購屋若是以自住為主，還是以單純性及合法性為首要考量。

三、商業區的舊公寓才可能較具價值

        這幾年老舊公寓的都更題材炒得沸沸揚揚，但真的成功且順利推動興建的案件，少得可憐，但卻造成這些具備都更題材的老舊公寓房價超漲，最終只會讓這些老舊公寓離都更重建的日子愈來愈遠，因為當這些以趨近新成屋價格買都更公寓的屋主，發現都更後分回的建物坪數並無增加多少甚至可能減少，且都更後房價與中古屋價格相差無幾，覺得無利可圖時，就會向建商要求給予更多的利益和補償，這些人多了，建商在成本及風險考量下，如果無法提供更好的條件，為避免再投入更多不必要的成本，自然就會棄械投降，都更案通常都是這樣無疾而終。

在我協助建商處理都更案的經驗中，發現住戶多對自家的都更案很有信心，覺得這家建商提出的條件不好，再找別家來談就好了，這就是所謂因無知所產生的自信，這些住戶總是要經過個幾年，歷經了幾次的談判失敗，才會發現每家建商開出來的條件，基本上都差不多（因為每家建商都是就土地強度及基地現況去分析計算的，結果不可能差太多），有的都更案條件甚至一家不如一家，這時候再回頭去找之前開出條件較好的建商，也沒辦法開出之前的條件了，因為某些容積獎勵過去可以申請，現在陸續取消了。最後在條件無法滿足的狀況下，只能安分的繼續住在原本可以都更重建的舊公寓裡。

為什麼會這樣呢？舉個簡單的例子，我們前面提到台北市的法定容積率，住三為225%；商三為560%。都更就是將前述的法定容積加上都更獎勵容積，再加上免計容積的坪數，全部加總起來就是都更案可創造的銷售坪，建商及地主就依這些銷售坪進行合建分屋。通常住戶可分回的建物坪數大約就在法定容積率左右（北市住三約1坪土地持份換2.25坪建物，商三約換5.6坪建物），除非有特殊情況要處理可申請較高的容積獎勵，否則浮動不會太大。而市區老舊建物多為四、五層樓公寓，以舊建蔽率60%計算，四樓公寓的現況容積為240%（60%×4F）；五樓公寓的現況容積為300%（60%×5F），如果建物座落土地是在住三區，則現況容積已高於法定容積率225%，也就是說這些公寓住戶都更後分回的建物權狀坪數除了會少於現有建物權狀坪數，實際可用的面積在扣完公設面積後會更小，所以原本三房可能會變兩房，就失去了都更的誘因。但是如果這些建物的座落土地是在商三區，則現況容積仍低於法定容積率560%，土地還存在著潛在效用，都更後可分回的建物權狀坪數會高於現有建物權狀坪數，若其現況房價仍維持在當地舊公寓的合理水準，這樣的商業區舊公寓就有它的價值性。

透過以上的說明，應可更清楚了解住宅區住宅和商業區住宅之間的差異。希望對消費大眾在購屋時能有所幫助。