趙老師不動產學院

房地產區位分析：從「新板」看「北大」  文/趙一任

上個月我到新北市的樹林地區演講，來了許多關心「北大特區」房市未來發展的民眾。中場休息的時候，紛紛跑來問我對這個區塊房市的看法。

在談北大特區之前，我們先來談談上班族對於工作與居住地點的選擇與分布。以大台北地區來說，大家都知道「台北車站」一直是大台北居民重要的交通樞紐，匯集了火車、高鐵、捷運、長途客運及各路公車等多項大眾交通運輸系統。其週邊也因為發展的早，早已成為一個成熟的經濟金融及政治中心。除了擁有完善的交通網絡，同時也提供了大量的就業機會。因為長久以來的商業發展，故周邊的可開發土地多以興建商辦建築為主，鮮少有住宅產品釋出。故也造就了白天洽公、就業的人潮大量湧入，交通擁擠，到了夜晚則是延續了白天的商業活動興盛，燈火通明，一直要到入夜後才能恢復平靜的繁榮景象，是個紮紮實實的商業特區。當然，在周邊住宅供給量不足情況下，自然也造成房價易漲難跌。

然而，在這個商業特區內辛勤工作的上班族，必然還是有居住的需求，在市中心高房價造成受薪階級無法負擔的情況下，他們自然願意選擇僅有一橋之隔的新北市，且較鄰近他們上班地點的地區置產定居。這些人可以接受每天約一個小時，甚至稍微超過這個時間的車程到他們的上班地點，在過去大眾運輸系統還沒有像現在如此發達的時代即是如此，在現在交通發達、通車時間可以大幅縮短的時代更是如此。這也就是為什麼中和、永和、三重、新莊、板橋等地區的居住人口會如此密集，而且交通愈是便捷，房價愈是高漲的原因。同樣的道理，汐止地區這幾年也因為內湖科技園區的快速發展，居住人口不斷的湧入，致房價呈跳躍式的成長。

「北大特區」橫跨新北市樹林、三峽兩個行政區，這幾年在大型建商進入造鎮，且在政府祭出時程獎勵的誘因下，快速開發完成，透過整體規劃，塑造出良好舒適的環境品質，看了確實令人心動。然而，短時間釋出這麼大的量體，建商及代銷業者在銷售過程中，無不用盡各種方法，畫出了多少的美麗願景，來吸引不論是投資或是自住等各種需求的消費族群前來購屋。同時，也因搭上了這一波的房市榮景，大多能順利去化。

但是，這個特區畢竟是位於大台北地區的最外圍區域。在台北車站周邊就業工作的上班族，在通勤時間的考量下，通常不太會考慮定居於此，更別說在愈往東邊的信義計畫區、甚至內湖科技園區就業的上班族了。

房價要高漲，前提勢必是當地要有供不應求的情況，或是有其他更明確能帶動區域發展的題材。要如何塑造房市供不應求的景況，最快的方法就是周邊地帶要能提供大量的就業機會，吸引人口置產長期定居。周邊地帶無法提供就業機會，就必須自行創造就業機會。翻開「北大特區」的都市計畫書，唯一的大型公共建設，就是國立台北大學的校區。然而，台灣多數的大學城，通常位於較偏遠的郊區，或許也是因為偏遠且地大，才會以大學城做為都市計劃發展的大型公共建設，先不論現階段它的師生進駐率，以該校的優良校風及國立大學的先天優勢，確實可以帶進一波波的人潮，但是無法提供大量的就業機會也是一個事實。如果能夠從大型的公共建設釋出大量的就業機會，其具關聯性的產業也會為了洽公的便利性，進駐周邊的商業區，讓整個特區活絡起來，民眾在此置產長期定居的機會就會增加，住宅的需求就會愈來愈高，房價就會加速上揚，但這個景象在北大特區並沒有發生，現況北大特區內的商業區土地也多以興建成住宅大樓。而台北大學能夠帶來的這些人潮是流動性的，大多數並不會選擇在此置產定居。

北大特區內及其周邊地帶因無法提供適量的就業機會，置產長期定居的人口必然無法快速增長，房價自然也無法快速的反應。那麼北大特區能否像中和、永和、三重、新莊、板橋等地區依賴著另一個市中心區所提供的大量的就業市場來帶動區域的發展呢？北大特區距離台北市中心區域路途太遙遠，所以其效應無法擴散到這個區塊。前面我們提到有許多的一般受薪階級是可以接受每天約一個小時，甚至稍微超過這個時間的車程到他們的上班地點。所以，如果在新北市有一個區塊的都市計劃發展定位為商業特區，可以釋出極大量的就業機會，而在交通車程方面也可以符合前述上班族得以接受的條件，那麼北大特區的發展就不會只是如此。

翻開與北大特區同時期發展的「新板特區」都市計畫書，特區內立即可供建築土地之使用分區，雖以「特專區」為名，然其所賦予之容積強度皆為450%，在新北市如此高額的法定容積通常只會出現在商業區（請參閱住展358期「住家在商業區還是住宅區較好?!」），若再依新北市修法前的土地使用分區管制要點，其載明「在捷運車站周邊500公尺範圍內，得獎勵容積一倍」之規定（新板特區位於捷運板橋站），則容積強度可增加至900%，加計免計容積部分，換算銷售坪效約可達到15左右，也就是一坪土地約可生產約十五坪的銷售面積，開發密度之高，由此可以見得。一般來說，住宅講究的是生活品質，開發密度不宜太高。採高密度開發的操作策略，通常會用在交通便捷的商業區，興建大量的商辦大樓，可提供大量的就業市場，再搭配便捷的都市交通系統來集中及疏導人潮。新板特區在交通便利性及政經地位上，具有與台北車站相同的條件（同具有多鐵交會及皆為都市中心之優勢），基本上，應有機會發展成高密度的商業辦公區，創造出大量的就業機會，這些就業人口量集中後，會導致周邊住宅供需失衡，區域房價便會抬高，市中心效應就會開始發酵，漸往邊緣擴散。

我過去的工作是在新板特區的一家銀行企業總部裡上班，負責不動產的業務，常常也需要到北大特區現勘土地，在非尖峰時段，從公司出發到達目的地約二十分鐘車程。公司也有同事是從北大特區來到新板特區上班，據他們表示，尖峰時間搭乘大眾運輸工具單趟約在一個小時的車程。前面提到，這個時間是許多一般受薪階級可以接受的範圍。只可惜，這一波的房地產市場榮景集中在住宅產品，商辦市場買氣長期低迷（近兩年才有明顯漲幅），而其正值新板特區高度開發時期，建商在考量市場趨勢及商業利益下，在不違背法令原則下，仍在此地規畫出符合市場主流的住宅產品，新板特區在建商的努力耕耘下，儼然成為眾所矚目的豪宅聚落，看不到太多的商業氣息。但是，我們很少能夠看到一個純住宅區沿線道路的景象，是車流量如此的大；建築物每棟皆如此的高聳（有空可以去看看信義計畫區或大直重劃區的住宅區建物樓層都不會太高）；低樓層還用空橋在連結（信義計畫區只有商業大樓才有）。說了這麼多，新板特區是新北市的豪宅聚落，不容置疑的已被多數人所認同。只是「北大特區」過去幾年順著這波房市榮景及大型建商進駐開發造鎮，隨著環境日漸雕塑成形，房價緩步上揚，未來在無其他利多帶動人口發展的情況下，房價則需等待其他更有利的題材來支撐。