趙老師不動產學院

文章推薦：現代豪宅大樓的必要條件  文/趙一任

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本文同時刊載於住展雜誌6月號2011 第357期

這幾年，台灣的房地產市場靠著高端買家撐起一片天，這些資產大戶成為推升房市的主要力量。此外，在原料取得日益困難，造成土地取得成本不斷墊高的情況下，建商必然需反應在房屋銷售的價格上，而為了讓房價獲得市場的認同，無不以「豪宅」作為產品包裝的主軸。

政府有關單位也意識到台灣高房價結構係因M型化社會中，來自右邊富人的置產需求。且自遺贈稅調降後，讓大批台商、海外移民的資金一波波回流台灣，這股房價攀升的現象更是顯著。故近兩年來，開始針對高總價住宅產品交易查稅、要求行庫對於豪宅之授信條件趨嚴，台北市更在今（2011）年率先課徵所謂的「豪宅稅」。檢視其定義，則多以房屋總價、建物坪數及地段為標準。

然而，當大台北都會區房價不斷攀升，到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案之刻，單純以上述條件做為標準（只要總價5,000萬元以上就說是豪宅、只要坪數夠大就說是豪宅、只要地段佳就算坪數小也說是豪宅），反而容易模糊焦點，讓消費者忽略豪宅本質，在定義版本多元且不清楚之情況下，更方便有心人士藉題炒作。

這兩年搭著房地產景氣的順風車，有機會到處演講、授課，與大眾分享房地產投資經驗，每到Q&A時間，總會有人舉手發問「每個建案都說自己是豪宅規格，請問到底什麼是豪宅?!他的定義是什麼?!」，顯然大台北都會區到處充斥著以「豪宅」之名為包裝的建案，為了讓大眾更明確理解豪宅的本質，本人根據自身的工作經驗及市場觀察，整理出現代豪宅的必要條件，提供消費者參考並供依循，以作為判別真、假豪宅之基準。

本文所稱之現代豪華住宅，係指以大樓（大廈）型為主之住宅社區，不包含所謂透天的別墅住宅。並將其分為：單層平面、單元平面、社區規劃、社區外觀、社區車位、社區管理等六大判別項目，以下分別說明。

一、單層平面

要規劃豪宅，必須先了解該特定族群之心理，多數富人重視隱私安全、尊卑關係及時間管理，故在單層平面的規劃上，應該要讓「各棟電梯數量大於單層戶數」，意即若一層一戶，至少應配置兩部電梯；一層兩戶，則至少應配置三部電梯。多出的一部平日除做為佣人出入使用（佣人需負責採買、倒垃圾等工作，容易影響電梯的質感，故應與之區隔），偶有搬運大型家具、家電需求時，亦可從該部電梯進出，以免影響主要電梯之正常運轉。我曾經進入一個豪宅社區參觀，該社區各棟大樓均採一層一戶規劃，且一個樓層配置了三部電梯，其中一部即屬上述功能，另兩部皆為主要載客電梯，如此規畫可確保主要電梯的車廂環境品質及輸送效率，讓住戶達到應有的尊榮感。

二、單元平面

多數的豪宅定義，在單元平面上大多以坪數大小（如：80坪以上、100坪以上）再加上所謂的採光、通風等字眼做為標準，實過於籠統模糊。個人認為應以產品規格的衛浴間與房間等兩個空間的數量做為判別依據，若其建案係以豪宅為定位，則各單元平面的「衛浴數至少應等於房間數」。目前豪宅規劃多以四房產品為主（若加計佣人的專屬套房則為五房），扣除一個房間為書房，無須設置衛浴設備外，其餘三個臥室則均應為套房（故有三套衛浴間），再加計一套公共衛浴間，一戶總共就有四套衛浴間，剛好與房間數相等。要能滿足上述的條件，坪數相對就會對應出來，故以此作為判別依據可更明確表現出其豪宅產品的高規格。至於採光、通風是否良好，是購買各類住宅的消費者，在居住品質上均應重視的課題，不限高端族群。

三、社區規劃

豪宅的整體規劃，應著重整體住戶的居住環境品質，故自身不能創造出可能影響環境品質的空間，需以達到「零店面、純住宅」社區為目標。豪宅座落之地段多屬精華，低樓層極具商業效益，規畫店面可讓建商增加銷售利潤，惟此恐會降低了社區的整體質感，且未來進駐的行業不易掌握。將打破住宅應有的單純性及寧適性，更讓豪宅社區所應塑造的神祕感、尊榮感消失了。另就前述的單層平面及單元平面的規劃上，為避免住戶層次落差過大，影響社區的齊質性，應達到社區內每棟「電梯數量應大於單層戶數」及每棟戶戶「衛浴數至少應等於房間數」之產品規格一致性，以確保社區住戶的水準品質。

四、社區外觀

真的「豪宅」，外觀一定要氣派，並且要歷久彌新，長久維持其應有的質感跟氣勢，目前市場認同具有質感及氣勢的外牆材料普遍均為石材，要打造真正的豪宅，就要獲得市場大眾的高度認同，但多數人進不了豪宅大門，無法了解其內在的奢華，就只能從外觀的質感跟氣勢來判別了。而其質感和氣勢除了在白晝時透過建物造型及外牆材料來表現外，到了夜晚更需要透過燈光照明的輔助來證明，故前述的材料和設備均是豪宅不可或缺的必要元素，而外觀要能夠長久的維持，定期的外牆清洗及燈具維修是必要的，故其建築物的洗窗機軌道設備，亦是建案規劃之初即應予納入考量的。

五、社區車位

基地太小整體價值不易塑造，亦影響建物樓地板面積，較難以建構完善的管理、服務及維護（目前管理費多以坪數計算），我們可以透過其社區的地下室停車位來檢視，基本上，選擇居住豪宅的住戶都有一定的身價，擁有名車的數量，一戶多在一部以上，且很少有人願意讓它停放在機械停車位，故地下室的規劃一定要是全部坡道平面式的停車位，且要能使戶戶擁有一個以上的車位，要能滿足這樣的條件，座落基地必須要具一定的規模才能達成。

六、社區管理

能夠具備上述五大條件的建案，從硬體方面來看，我們得以稱之它為「豪宅」，惟豪宅的社區安全管理、經營服務及後續的維護修繕，是長久維護社區品質的重要關鍵，亦是豪宅住戶所重視的環節。簡言之，豪宅社區管理應達到「門禁森嚴、維護良好」，以永續建立其應有之價值。

能夠符合上述六大條件者，才可名符其實的稱之為真正的豪宅。但多數人跟我反應「依這樣的標準，大台北地區可能沒有幾個社區可以符合，但已被冠上豪宅之名，也多已被市場所認同」，但是「真豪宅」本應就該用最高標準來檢視，為此，特提出所謂「半豪宅」之條件，整理於下表。

        「豪宅」真正的價值，不應單從總價、坪數及地段來論斷，任何區位或許都有「豪宅」產品需求，且若建商有勇氣在不被看好的區位推出具備上述六大條件的產品（例：淡水小坪頂上），我們不妨也大膽稱之它為「豪宅」。(完)