「實價課稅」這條路可行嗎? 文/趙一任
本文同時刊載於2012.4.6出版的財訊快報特刊「節稅致富全攻略」
為健全房屋市場，立法院於去年底三讀通過「不動產經紀業條例」、「地政士法」、「平均地權條例」等地政三法的修正案，明訂不動產仲介業者、地政士及權利人（買方）應於不動產買賣交易後三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。並預計在今年下半年正式上路。「實價登錄」雖非「實價課稅」，但是，此舉已讓原本就受到奢侈稅影響而交易急凍的房市再次投下震撼彈，市場觀望氣氛更加濃厚。
「實價登錄」是朝向「實價課稅」制度發展，建立公平、合理、現代化不動產稅制的第一步，是未來稅改長期應該走的方向。所以說「實價登錄」就是在為「實價課稅」鋪路做準備，這是大家都有的認知，但是這條準備的路需要走多長多久的時間？茲事體大，恐怕沒有官員敢明確的訂出時程表，畢竟這項法案是為了選舉而倉促通過的，雖然明訂在相關配套措施完全建立與完成立法前不會作為課稅依據，但不論「實價登錄」或「實價課稅」，到底適用的名目及範圍為何？也應該要跟大家說個明白。
一、只針對「非自用」，還是「自用」、「非自用」均依實價課稅？
建立不動產實價登錄制度，說是為了讓房市價格透明化，才能夠抑制投機炒作，以維護所謂的居住正義。但是講白了，你知道賣家當初是用多少錢取得又能怎麼樣，賣家並不會因為被你知道了他當初買的價錢，改變了他真正想出售的價格。而實價課稅若排除「自用」，只針對「非自用」，勢必還是會有變通的方法。但若是將「自用」及「非自用」通通納入實價課稅的範圍，那就等於是全民加稅，與維護居住正義的美意背道而馳，到底該怎麼做，才能真正的伸張居住正義，恐怕官員們還得傷透腦筋。
二、只針對「買賣交易」，還是「買賣交易」、「繼承贈與」均依實價課稅？
奢侈稅的實施，讓持有兩年內的不動產交易，除需負擔原有的移轉稅外，還需再繳付高額的特種貨物稅（持有期間在一年以內出售，不論賺賠，課徵成交價格百分之十五；持有期間超過一年至兩年以內課徵成交價格百分之十），使得房市交易瞬間急凍。若能早日落實實價課稅，奢侈稅或可功成身退，讓稅制回歸合理的常態。就奢侈稅條文設計的機制來看，其實就是實價課稅，只不過只有在特定的持有期間有買賣交易時才課徵，將繼承或受贈等沒有銷售買賣行為的產權移轉排除在外，不予課徵奢侈稅。
現行不論不動產買賣交易或繼承受贈之稅賦，主要係依低於市價的「房屋評定現值」及「土地公告現值」為課稅計算基準，若未來實價登錄制度取代現有課稅基準，實施實價課稅，那麼繼承受贈是沿用原有的課稅基準，還是按照實價課徵，還不得而知。而我國於九十八年初才修正《遺產及贈與稅法》，大幅調降遺產及贈與稅，促使海外資金大量回流置產。若將其納入則恐惹人非議，變相加稅；若不納入，則不動產課稅基準將產生雙重標準，且過於複雜矛盾。該如何拿捏，建立健全合理的稅制，亦是一大難題。
三、只針對「移轉時」，還是「移轉時」、「持有期間」均依實價課稅？
有專家提出，在實價登錄尚無法做為課稅依據前，有心人士可以故意登錄較高的成交價格，使實價登錄淪為炒房工具，所以要阻絕這樣的情況發生，必須先推動實價課徵持有稅。對於投資客而言，真正有影響的也是持有稅的提高，因為實價課徵不動產交易所得稅，是有賺才繳稅，那頂多就只是少賺一點而已，但是實價課徵持有稅就不一樣了，因為它只要持有，不論賺賠都會加重持有者的負擔，而且還不像奢侈稅只有在特定持有期限內，而且要售出才需繳稅。
此外，也有學者提出，當非自用住宅的實質稅賦增加，獲利不如預期，就會將空屋釋出，房產價格可以回到合理化，貧富不均的狀況就可以紓解，當中產階級逐漸買得起、租得起房子時，居住正義才得以落實。
但是，真要是實價課徵不動產持有的稅賦，按照台灣房屋自有率高達八成的情況來看，等於是全民加稅，殺傷力之大，恐將引起全民反彈。而若說可以排除自用者，則如同前面所說，是否又會讓特定的有心人士有了合法的避稅管道，這些課題都是有關單位應該要想個仔細，不敢貿然推行實價課稅的理由，否則只會造成更多的對立與混亂。
「實價課稅」仍須相關配套措施
就先進國家的市場經驗來看，「實價課稅」對於炒作行為不見得可以產生抑制的效果，故房價漲跌是否真與稅制有密切關聯，仍有待檢驗。不過，不可否認政府這一連串的動作，到目前為止確實對房市交易有產生嚇阻的效果。然而，實價課稅制度若真要施行，就我國現行的稅制，申報時須將土地價格及建物價格從實務上的買賣成交總價分拆出來，在無明確的分拆準則及認定基準下，恐會造成民眾困擾，亦容易衍生弊端，勢必造成全民撻伐，故相關的配套措施必須先行充分建立完全，較為妥適。
我國現行是採房屋、土地分離課稅，且分由財稅、地政兩機關各自負責，有別於先進國家採取的房地價格合一。故真要落實「實價課稅」，修法讓土地、房屋合一課稅，使其與實務上的房地實價一體接軌，才能免除爭議，且符合公平合理原則。由此觀之，要推行「實價課稅」，就現行法令而言，仍有諸多問題尚待克服。在相關配套措施尚未健全的情況下，短期內要實行恐有相當的難度。
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