趙老師不動產學院

住宅社區五大單純原則

文/趙一任

常常聽人在說買房子要注意它的單純性，而所謂的單純性，在一般大眾看屋時所著重的部分，往往是指住家周遭的環境，像是附近不能有特種行業、要鄰近學區、不要位在夜市或市場裡頭等等。上述所列因素固然重要，但多是以鄰里小環境為考量點，然而住宅社區本身的單純性，亦是購屋時不可忽略的，更關係著搬遷入住後的安全性與舒適性。到底甚麼樣的房子才叫做單純，以下五點提供想要買房自住的人一個評估參考依據。

一、坪型要單純

一個住宅社區產品定位要清楚，才能吸引同質性的客層來購買。房屋單價高不代表就能過濾住戶素質，社區各戶的總價落點控制在一定的區間範圍，才能做為住戶水平一致的判斷依據。所以社區內所有住宅單元的規格、格局坪數愈接近相等，房屋總價的區間範圍就愈小，代表著住戶能力大多相當，就有機會長期維持一定的品質。

有些大型的建案，為了能夠快速的去化，在銷售策略上便採取能滿足各個客層的操作手法，規劃上就會出現從低總價的套房到高總價的大戶住宅等各式各樣的產品都有，讓每一位來看屋的客人，都能在這裡找到符合需求的產品，這樣的大型社區裡，產品總價區間範圍大，搬遷入住後，住戶層次多元，相對就較為複雜。消費者購屋時對於這類的產品要審慎思考。

二、戶數要單純

最近有兩位朋友，在同一重劃區裡，各買了一戶三房的新房子要收租，一位是買雙併住宅大樓產品，另一位是買六併的，結果前者很快就租到一個好價錢，但後者跟我說，很多人看了以後覺得一層六戶太複雜了，都說再看看後就沒有消息了。從這個例子可以發現連租房子的人都會考慮這個問題，那麼買房自住的人是不是更要注意這個課題。

在房地產市場裡，不論任何一種產品，在同一個樓層裡的戶數最好不要太多，單層戶數愈多，受到鄰居干擾而影響生活品質的機率就愈大，例如：其中一戶覺得台北市寸土寸金，辛苦買到的房子一定要物盡其用，所以他認為公設的部分，他也有花錢買，便把應該放在家裡面的鞋櫃、資源回收桶等等物品，通通擺放在公共梯廳的走道上，同樓層如果有人認同就會跟進，公共梯廳走道很快就會淪為住戶堆放雜物的地方。所以建議購屋者，除了套房產品以外，選購一般住宅最好單層不要超過四戶，因為一旦發生類似情形會比較容易溝通，此外，會選擇單層戶數少的消費者，大多也是注重居住品質的，希望能夠減少不必要問題發生的人。

三、用途要單純

近年許多高單價的住宅產品，銷售多主打「零店面、純住家」，來強調社區用途的單純性，因為高端的消費族群非常重視社區所營造出的生活品質。現在新開發的建案，社區若有規畫商業空間，也大多會明確的將店面和住宅等不同用途的動線分開，以方便管理，維持社區品質。

但早期都會區某些大樓是採住商混合的規劃，同一棟大樓有辦公室也有住家，常會有外來洽公人士頻繁進出，出入會比較複雜，也比較不容易管理，進而影響住家品質。還有一些鄰近學區的舊公寓，一樓部分最常見的就是補教業進駐其中，二樓以上則常被補教業承租作為上課教室，上下課時間出入人數眾多，影響生活品質。現在新的大樓，類似的情況已經比較少了，但是，還是要提醒消費者在看房子的過程中，要留意一下大樓內的使用情形，如果購屋的目的是以純住為主，還是要儘量避免這種住商混合、業種多、容易吵雜等過於複雜的居住環境。

四、土地要單純

這幾年，有許多在工業區興建大樓並包裝成住宅來銷售的建案，市場上通稱為「工業住宅」，這些建案從大樓的外觀、景觀的規劃到內部的格局，整體的行銷包裝與合法住宅區建案幾乎沒有差異，唯獨土地的使用分區，不是座落在可合法作為住宅的住宅區。這類的產品，在增值性及後手性均有限，居住品質上，也可能因為周邊環境工業行為興盛，造成工業噪音不時干擾，傍晚後荒涼不便的現象。

近年由於住宅市場交易熱絡，許多建商在規定不能興建住宅的土地上大興土木，在透過行銷包裝手法以住宅名義銷售，但因法令限制無法合法登記為住宅使用，雖入住初期可能住戶實際仍多以住宅用途為主，但未來的變化則難以預測（只要都市計畫法令允許該分區可使用的用途項目，管委會也無權限制其所有權人做合法他用），消費者不可不慎。

五、動線要單純

房地產市場上有一種產品，在垂直動線的規劃上，電梯採用分段轉乘的方式。住戶要開車出門或停好車回家，搭乘電梯都必須在地面層大廳出來再轉搭另一部電梯才能到達停車場或自家，使用上較為不便，尤其是開車到大賣場採買大量物資的時候更是麻煩，採買後必須要耗費一番工夫才能將物資從社區地下停車場搬回家中。

在預售過程中，銷售人員不會刻意提醒，一般消費者也不會特別注意，如果不小心發現了，銷售人員會說是為了社區安全管理的需要，但是，現在新社區的地下車位通常不會對外銷售、也不可對外出租，如果是這樣何須透過電梯轉乘來管理，增加住戶的麻煩呢？大部分的原因都是因為電梯的配置影響到地下室車位數量或車道位置，或可能低樓層是大型賣場（市場用地），空間必須集中開闊，住宅各棟的電梯就不宜整棟直通，是規劃上不得不採取的變通方式，不然如果這樣的規劃對社區安全管理是有意義的，為什麼更重視安全管理的豪宅建案不這樣做。故建議消費者在購屋時，從進入社區到回到自家中的動線路徑上，必須要詳加審視一番，原則上以簡單便利為主。

最後提醒大家，房子沒有十全十美，產品的規劃也沒有所謂好壞對錯，只有你能接受的程度到哪裡？喜歡的程度到哪裡？產品在價位上、機能上能否達到你的需求而已，以上原則提供消費者購屋時之參考，希望對大家能有所助益。