趙老師不動產學院

前幾年，房市景氣好，建商抓住機會到處推案，每個建案都會經過銷售企劃的完美包裝，讓你看了怦然心動，每間房子都想買。但是，消費者在出手購屋之前，應要先瞭解想住新房子的目的是什麼？以下五點，應該是大部分人選擇住新房子的主要目的：

一、建材及外觀新穎，賞心悅目（證明自己的能力）。

二、有物業保全公司負責社區服務，解決現代上班族之不便。

三、有社區管理委員會綜理社區管理，共同維護整體社區品質及價值。

四、社區自有地下停車場，停車方便，免於日曬雨淋。

五、新屋通常價高於當地中古屋行情，可過濾住戶的素質。

仔細想一想，前述五點是不是你想住新房子的真正目的，但一般消費者在購屋的時候，通常會比較關心住家內部的部分，像是格局、通風、採光等等因素。社區的整體規劃，就比較沒有那麼關心，雖然你也會在乎房屋的保值增值性，只是在這個部分，你會以為「地段」才是絕對，因為所有的專家都這麼說。但是，房屋的保值增值性其實要靠整個社區在當地的評價。在當地擁有高度評價，住戶不願搬離，釋出量少的社區，房屋才會相對搶手，保值性和增值力自然較強。一個社區要在當地獲得高度的評價，除了建商當初對社區本身的整體規畫要能夠符合大部分消費者的需求之外，還有社區後續的管理維護是否完善。但其實這些因素，都與社區基地面積的大小有著密切的關係。乍聽之下，或許有點難懂，透過以下說明，希望讓消費者能更清楚的理解其間的差異。

一、從「建築外觀」來看

建築外觀維護的好，在外人眼裡看來，代表社區管理的好，住戶的素質有一定的水準，可以維持房屋的價值。但在社區大樓落成的初期，難免會有剛搬進的住戶想要在窗戶外頭掛個鐵窗、在陽台加裝鋁門窗，或將分離式主機直接掛在外牆上。一旦社區管理鬆散，這種情況很容易就發生，只要其中一戶先做了而且沒事，下一戶馬上就會跟進。尤其是小型建商開發的小型基地建案，因為建商的規模或建案的規模如果不大，通常不會把信譽的累積與推案的實績當做一回事，銷售時也只求儘快完銷，對於社區未來的發展，要如何管理，不會有太多的限制，客層把關的動作自然也較不嚴謹。這種事情如果一開始不做好防範工作，外牆只會越來越凌亂，將來要再去整頓恐怕難上加難。正所謂「物以類聚」，會買這類房子的人，大概也是不太介意這種情況，只要房價低就好，或是也有這樣打算的人。如果你在乎房屋的質感，則應該避免這類型的建案。

二、從「社區服務」來看

以往住在舊公寓，下班要趕回家倒垃圾，掛號信要請假去郵局領，公共樓梯間燈泡壞了要自己換，對現代忙碌的上班族來說，實在是很不方便。想搬到新大樓住新房子，其實就是希望這些事，花點錢（管理費）會有人幫你處理。一個社區要請物業保全公司做全時段的基本服務，一個月至少也要二、三十萬元的費用，如果要再包含清潔、維修等更完善的服務，費用還要更高。目前一般社區收取的管理費大多以「坪」計價，試想基地愈小的建案，蓋的建物坪數一定較少，相對收取的管理費也較少，可能難以支應一個物管公司的基本服務費用，若要提高費用又會加重住戶的負擔。小型建案在軟體面的服務可能會因管理費不足而打折，和你原先的預期會有落差。所以如果你想住新房子的目的，有這方面的考量，則應要排除規模太小的建案。

三、從「社區品質」來看

所謂「人多好辦事」，社區規模大，住戶自然較多，雖然不能代表所有人都願意投入社區工作，但是比例相對較高，一個社區的品質需要所有社區住戶共同來維護，試想一個社區如果只有十幾、二十餘戶，以現代工商社會，工作忙碌，能有幾個人願意出來投入社區品質的維護工作，而且在社區管理經費不足的情況下，更無法聘請專人（社區總幹事）協助執行，在社區基金窘困，財務拮据，人力不足的情況下，社區品質只會日益低落。消費者在購屋前，應要將整個社區的規模列入考量，通常基地大，社區規模就大。以一個規畫40~50坪型住宅單元為主的社區來說，社區的總戶數大約要達到150戶左右，才能足夠應付一個社區的運作費用，住戶也才能以一般的管理費用享有應有的社區服務，包括全時段的門禁管理、清潔管理、收發管理等等。當社區管理的好，經費足夠，人力充足，就有餘力推動社區其他事務，品質自然相對提升，同時可提高在同一區位的資產價值。

四、從「住戶停車」來看

現代社會幾乎家家戶戶都有汽車，想住新房子，好停車自然也是考量的因素之一（自家地下室就有車位），既然是考量因素之一，車位到底好不好停，就要仔細的去瞭解，目前市面上建物附建的停車位分為「機械式停車位」和「平面式停車位」兩種，前者又可分為「升降進出，機械車位」、「升降進出，平面車位」、「坡道進出，機械車位」及「全自動倉儲式」等四種，使用上較為不便，故較不被市場所青睞。後者為不需經由任何機械設備即可將車停好，是市場接受度最高的停車位。建商也知道消費者最喜歡哪一種車位，但為何不規畫最好賣的車位？大部分的原因都是因為基地面積太小，如果規劃全坡道平面式的停車位，除了要留出車道的面積，還要達到法令要求的基本車位數，規畫上不容易達成。即便勉強規畫的出來，進出的斜坡道也可能是單車道（依建築技術規則規定，基地面積小於1500平方公尺，可採3.5M單車道），出入無法會車，且稍微大一點的汽車，容易在斜坡道上擦撞到牆面，使用上要很小心。大部分的人下班回到家，都會希望儘快的將車停好進到家門好好休息，也不希望自己的愛車停在感覺較不安全的機械設備裡，但是，基地面積小的建案，在這部分很難克服。

五、從「住戶素質」來看

新房子與同區位相同使用坪數的舊公寓相較，總價必然高出許多。在我們一般的認知裡，同樣功能性的產品，價格較高者，消費客層的水平也通常較高。在房地產市場裡也套用同樣的理論，同區位總價較高者，住戶素質通常也較高。但是，如果消費者花高價購買入住後，因社區規模的問題，無法提供完善的服務與管理，住戶有沒有可能因此感到不便，素質受到大樓的影響而漸漸滑落呢？人都是容易受環境影響的，當入住後發現與原本想住新房子的期待有落差時，為了便宜行事，問題就會慢慢的跑出來，如果情況沒有改善，無法強制的去約束，久而久之就變為一種常態。簡單說，住戶素質的提升與完善的社區服務與管理是相輔相成的。

一般消費者買房子，心裡通常自有一把尺，只是未曾將其明確的定義出來，再加上購屋經驗不足，很容易就被現場的銷售氣氛所影響，如果你清楚知道自己想要什麼樣的居住環境與品質，就可以做出理智的判斷。許多的媒體專家，總是在宣達地段的重要性，但真的是這樣嗎？如果你買的房子在你住進去了以後，陸續出現了管理費不足取消物管、停車不方便、住戶素質不佳等等問題，這樣的房子你會住的舒適嗎？房子的價值不會因社區本身的問題而降低嗎？小型基地建案的銷售價格通常會稍低於鄰近大型基地建案，如果只是單從地段考量，那麼價格低的應該優先被選擇，但是俗語說「一分錢，一分貨」，你省了那一點錢，確可能造成日後極大的不便。