趙老師不動產學院

       法規變更對房地產開發影響甚大，台灣的土地使用管理過去一直是以基地面前道路決定建築物高度，市場上俗稱「建蔽率時代」，因此基地面前道路愈寬或臨接永久性空地，依法規所換算的容積愈大，因而產生相同使用分區土地容積率不均之現象，破壞了原本都市計畫中的發展架構。直至72.04.25台北市率全台之先發布《台北市土地使用分區管制》之後，台灣區土地管理漸漸進入容積率管制時代（以都市發展預期計畫人口與平均居住面積，訂定各使用分區基地可興建之建築物樓地板面積）。首先台北市及宜蘭縣在歷經各地區細部計畫通盤檢討後於82年全面實施容積率管制，其他縣市限於建商及地方議會壓力遲未實施。台北縣在尤清縣長連任成功，不再背負競選壓力下，於86.08.15發布《台北縣三重等十七處都市計畫區土地使用分區管制要點》，透過主要計畫通盤檢討方式，將全縣納入容積率管制範圍。台灣省則在88.06.18修正《都市計畫法台灣省施行細則》第34條，訂定都市計畫地區各土地使用分區之容積率上限。自此，全台實施容積率管制，市場上所謂「容積率時代」正式到來。

       台灣自88年全省實施容積率管制以來，迄今已十餘年。依照常理，現在市場上所新建之建築物應當皆為實施容積率管制後之新建照，然在當時市場景氣及環境氛圍下，政府為挽救火車頭工業，公布「健全房地產市場措施」，一連三次允許建照可延長時效，累積共計七年（88.01.20延二年；90.01.01延二年；90.12.12延三年），讓依建蔽率規劃設計的舊案（容積率實施前已准的建照或搶掛號依處理程序未終結前法律不溯及既往原則，在實施容積率管制後依舊法核准的建照）得以茍延殘喘，度過景氣寒冬，待景氣復甦時再行推案。因而在現行市場上，仍有所謂舊照及新照之分，其差異說明如下。

舊照因為依照建蔽率及允建建築物高度計算容積，因此允建容積通常較新照為高。然新照在近年陸續修訂法規，如梯廳及陽台及機電空間的設置面積在法定上限內得以不計入容積，花台、雨遮、遮楊板等陸續放寬限制（詳請參閱建築技術規則第九章）後，讓銷坪與允建容積比升高，公設比亦隨之升高，銷坪同時得以增加。尤其在92.08台北縣的蘆洲大囍市社區火災事件後，政府於94.07.01修訂《建築技術規則》設計施工編第95條，規定八層以上住宅需設置兩座以上之安全梯直通避難層或地面，並同步修訂《建築技術規則》設計施工編第162條，將機電空間免計容積由上限10%放寬為15%，此舉使建築物公設比提高，房地產市場的大樓產品均須規劃為重視安全品質的高公設比建築。

舊照原本應在竣工期限內完工，然因政府的「健全房地產市場措施」而得以延長七年，又因94.01.21《建築技術規則》設計施工編增訂第166條之1，允許舊建照在不增加容積前提下，申請變更設計可變更樓層高度及層數，此法一出，讓舊照身價大漲，因其既能保有原來建蔽率時代的高容積，又允許只受3.6：1的建築物陰影比限制。使舊照建築物量體可瘦身抽高，增加地面層的露天中庭空間，同時建物可獲致較佳之採光通風，強化賣相。在如此有利的條件下，一時之間，許多舊照紛紛辦理變更設計，重新包裝後推案。

新照雖為依實施容積率管制後之法令規劃設計所取得之建照，表面上似乎不如舊照來的有利，但如果能夠善用法規，如配合開放空間獎勵及停車空間獎勵等等，再加上得以免計容積部分。有時新照銷坪甚至會高於舊照，故若舊照搶得容積並非特別高時，反而不如新照配合新法規設計時來的高。因此，採舊照開發或重新申請新照，何者較為有利，開發者應當審慎評估。

參考書目：

1.     黃宗源 著《土地開發與建築法規應用》，永然文化，2008。

2.     黃宗源 著《土地開發與建築規劃應用》，永然文化，2007。

3.     陳聰亨 著《好宅-集合住宅設計與品質》，詹氏書局，2007。

4.     營建雜誌社 編印《建築技術規則》。

5.     營建雜誌社 編印《建築法規彙編》。