談都市更新的協議合建與權利變換－趙老師不動產學院

「都市更新」一詞於都市計畫法中又稱之為「舊市區更新」，係指舊有建築物密集，畸零破舊，有礙觀瞻，影響公共安全，必須拆除重建，就地整建或特別加以維護之地區。依據都市更新條例第25條規定「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之。」

都市更新的開發，由於有土地整合、產權問題、同意門檻等諸多「人」的因素要處理，且必須透過審議機制取得容積獎勵，開發時程攏長。對開發商而言，風險性較高。故早年在推動時，為必須掌握推案時機的開發商較不願意碰觸的課題。近年來，由於都市的高度開發，精華土地越具稀有，取得難度及成本相形升高。開發商必須透過協議、整合等方式來投資開發地段佳的土地，而爲獲取更多的容積獎勵來降低成本，增加獲利空間，並藉由法律的約束來解決部分難以處理的產權問題，愈來愈多的開發商願意透過都市更新的機制來開發土地。

目前都市更新的執行方式，如前所述，可採權利變換、徵收、區段徵收、市地重劃及協議合建等方式實施之，而民間開發業者的建築開發案現多採權利變換及協議合建兩種方式，亦是同仁與客戶洽談都更案時，常會聽到的專業用語，以下針對前述執行方式以表列說明，祈能讓同仁對於都市更新有初步概念。

執行方式	協議合建	權利變換
意義	係由全體土地及合法建物所有權人同意後，與建商協議合建分屋。	係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。
同意門檻	全數地主同意。	多數地主同意。
土地整合	私約僅以民法保障，法令保障不足，容易暗盤交易，整合困難。	法令保障地主與建商雙方，公平、公正、公開，條件一致。
建照申請	全部土地所有權人同意，並出具土地權利證明文件。	實施者申請，免檢附證明文件。
產權分配	依市場行情經驗，以談判方式分配。	採三家鑑價公司估價，產權分配較為合理。
爭議處理	法院民事訴訟，曠日費時。	調解、調處、訴願、行政訴訟。期間更新事業不受影響。
登記方式	依合建契約登記。	更新完成後逕為登記。
稅賦減免	無	有
優點	1. 傳統開發模式，容易理解 2. 建方和地主個別協議，滿足個別利益。 3. 建方預期獲利較高或可自主操作，因此願積極投入，容易成局。	1. 更新前後權利價值鑑估公開透明，採公開方式及法定程序選屋，對所有權人及出資者權益分配公平有保障。 2. 稅捐減免獎勵 3. 公有地參與更新機制明確。 4. 多數決門檻較低，公部門監督審查，必要時出動公權力解決困難，排除少數反對障礙。
缺點	1. 門檻較高：需80%或全數地主同意。 2. 利益分配不均，亦導致互相猜疑。 3. 合建為私契，公部門介入較少，發生狀況寧司法救濟。 4. 公有地較無意願配合處理。	1. 地主與建方對權利變換模式任之不足，學習與溝通費時。 2. 出資者只能依法分配利益，因此初期難能積極出資參與。 3. 公部門監督程序較為繁複，時程較長。
適用地區	產權不複雜之地區。	對面積廣而土地權利關係複雜之地區，不易由合建方式更新者。